>, מיסוי עקיף ומע"מ>מה בתפריט? על קרנות ריט, ייחודיותן ודרך המיסוי שלהן

מה בתפריט? על קרנות ריט, ייחודיותן ודרך המיסוי שלהן

מאת קובי בראל 15/05/2017

במסגרת ניסיונות הממשלה להביא להתאוששות שוק הנדל"ן בישראל, שנודעו בכינוי "חומת מגן כלכלית", לאחר המיתון הכלכלי בשנת 2001 תוקנו, בשנת 2005, תיקונים לפקודת מס הכנסה ולחוק ניירות ערך, אשר יצרו את התשתית החוקית להקמתן של קרנות נדל"ן בישראל. קרנות אלה, המכונות קרנות reit, נסחרות בבורסה כמניות רגילות. כיצד תיחשב חברה לריט? במה מתבטאת ייחודיותה של קרן נדל"ן והשקעה בה? וכיצד היא ממוסה?

 

קרן ריט היא גוף פיננסי שתכליתו השקעה בנאמנות בנדל"ן מניב. עיקר החקיקה בנושא מצוי בפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) (להלן: "הפקודה"), תחת הפרק "קרן להשקעות במקרקעין". השקעה ב-"ריטים" מקובלות מאוד בארה"ב ובמדינות נוספות בעולם והחלו לפעול בישראל בשנת 2006 בעקבות שינויי חקיקה.

הקרן יוצרת, הלכה למעשה, אפשרות למשקיעים קטנים להשתתף בהשקעות בנכסי נדל"ן מניבים גדולים, כגון: קניונים, מבני תעשייה דירות מגורים וכו', בסכומי השקעה נמוכים וליהנות מהתשואה ומעליית ערך הנכסים הנ"ל, משל השקיעו בהם במישרין. בנוסף, קרנות ריט מאפשרות לגוון את תיקי ההשקעות של המשקיעים הקטנים בהשקעה בנדל"ן ובכך לפזר את הסיכון ולהקטינו. קרנות אלה מאפשרות לגוון את מקורות המימון לנדל"ן, והקטנת היקף ההון הזר בענף.

 

התנאים שעל חברה לקיים בכדי להיחשב כריט:

  1. על החברה להיות חברה חדשה שהוקמה במיוחד לצורך זה, ללא זכויות או חובות קודמים, או חברה קיימת ללא פעילות קודמת. כך יובטח כי אלה שיחזיקו במניות הקרן לאחר ההנפקה לא ישאו בעלויות הנובעות מתביעות כנגד החברה בגין פעילותה בטרם הפיכתה לקרן נדל"ן.
  2. היקף נכסיה המניבים לא יפחת מ-200 מיליון ₪.
  3. מניותיה של החברה ירשמו למסחר בבורסה לניירות ערך בישראל, היא תוכל גם לבצע רישום דואלי, כלומר להירשם בבורסה גם בחו"ל.
  4. לפחות 95% מהנכסים הינם נדל"ן מניב והון חוזר(ני"ע בבורסה, פיקדונות, אג"ח) ולפחות 75% מהם הינם נכסי נדל"ן מניב, לרבות ציוד המשרת את נכסי הנדל"ן.
  5. היקף נכסי החברה בישראל לא יפחת מ-75% מהשווי של כלל המקרקעין המניבים.
  6. שיעור המינוף בקרן לא יעלה על 60% משווי המקרקעין המניבים, ו 20% משווי נכסים נוספים.
  7. היקף היזום האפשרי בקרן יכול שיגיע עד ל-5% מהיקף הנכסים.
  8. חמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו 50% ומעלה בזכויות ההון או ההצבעה בקרן.
  9. מגבלה נוספת שמטיל החוק אומרת כי על הקרן מוטלת החובה לחלק רווחים שוטפים כדיבידנדים לבעלי המניות בסך של 90% מההכנסה החייבת לפחות.

 

הייחודיות בהשקעה בקרן ריט:

  1. מאפשרת השקעה סחירה בנדל"ן מניב ותוך השקעת סכומים קטנים בלבד.
  2. מחלקת את מרבית רווחיה כדיבידנד.
  3. מדיניות מיסוי נוחה.
  4. דינמיות- מניות החברה נסחרות בבורסה מה שמקנה להן נזילות גבוהה יותר מנכסי נדל"ן וכן תיק הנכסים של "ריטים" יותר דינמי מבחינת רכישות ומימושים.
  5. הניהול המקצועי ב-"ריטים" חוסך מרוכש המניות את הצורך לנהל את הנכסים.
  6. מניות ה-"ריטים" נסחרות בשווקים שהינם משוכללים יותר מאשר שוקי הנכסים ולפיכך מניות ה-"ריטים" מגיבות מהר יותר למידע חדש (כתוצאה מכך, הן סובלות לעתים מתנודתיות יתר, לפחות בטווח הקצר).

 

מדיניות המיסוי

בעל המניות ייחשב כמחזיק במישרין בנכסים המניבים. בכך, רווחי הקרן ייחשבו כהכנסתם החייבת של בעלי המניות, מה שהופך את הקרן ל"שקופה" לצרכי מס, כלומר, היא תהא פטורה ממס על רווחיה. במקום מיסוי דו- שלבי בחברה רגילה, מס חברות על רווחי החברה ומס על הדיבידנד שמעבירה לבעלי המניות, תשלום המס יהיה חד שלבי, ע"י בעלי מניות יחידים, בשיעור שתלוי במקור החלוקה, הכנסה חייבת או פחת.

מועד החיוב במס בגין ההכנסות מהקרן יהיה במועד קבלת הרווחים או חלוקות אחרות מהקרן. מועד החיוב במס בגין מכירת מניות הקרן יהיה במועד מכירת המניות.

הכנסות מחלוקת רווחים או חלוקות אחרות מקרן נדל"ן  ייחשבו לרווחים שמקורם בנדל"ן, לפי סעיף 2(6) לפקודה.

מכיוון שקרן ריט היא תחליף להשקעה ישירה בנדל"ן, מיסוי הרווחים יתבסס על מקור ההכנסה שממנו הופק הרווח. המס על רווח ממכירת נדל"ן יהיה 25% (מס שבח), בעוד שהמס על רווח משכירות אמור לנוע בין 30%-48%. מכיוון שרוב הפעילות של קרנות הריט בישראל הוא בתחום השכרת נכסים – המס בדרך כלל קרוב לשיעור של 48%.

החוק מחייב את הקרן לנכות במקור את שיעור המס המקסימלי על השכרת נכסים, כמו גם על רווחי הון. חרף עובדה זו חלק מהמשקיעים הפרטיים יכולים להפחית את תשלום המס. משקיעים בני למטה מ-60 יכולים להפחית את שיעור המס הסופי לשיעור המס המינימלי משכירות, 30%, באמצעות הגשת דו"ח תיאום מס שנתי למס הכנסה. המס על השכרת נכסים בקרב בני 60 ומעלה ירד ל-10% בלבד.

על רכישת נכסי נדל"ן בישראל אשר יועברו על ידי החברה המייסדת של הקרן לפני הנפקת החברה למסחר בבורסה יושת מס רכישה בשיעור 0.5%.

חזרה למאמרים >

About the Author: