>>השכרה לטווח קצר? ככל הנראה גם הרווח – מאחורי הקלעים של מיסוי Airbnb

השכרה לטווח קצר? ככל הנראה גם הרווח – מאחורי הקלעים של מיסוי Airbnb

מאת עו"ד איתי ברכה 24/08/2017

על רקע התמקדותה של רשות המיסים בתפיסתם של משכירי הדירות לטווח הקצר שלא דיווחו כראוי על הכנסתם, נחשפת פרשנות רשות המיסים (אשר טרם פורסמה באופן רשמי) המגבירה את חוסר הוודאות בעניין מיסוי משכירי דירות אלו ובשורה התחתונה – מעמידה את ההשכרה כלא משתלמת לטווח הארוך, בלא ידיעתם של משכירי דירות אלו.

בשנים האחרונות הולכת ומתעצמת בישראל ובעולם תופעת השכרת הדירות לטווח קצר. על פי הנתונים, אלפי דירות מגורים בישראל מושכרות לטווח הקצר דרך אתרים כגון Airbnb (הנחשבת למובילה עולמית בנושא) ודרך אתרים ופלטפורמות אחרות המיועדות לנושא זה.

השכרת הדירות בדרך זו מרחיבה את ההיצע לתיירים המגיעים לישראל, מסייעת לאפשרויות ללינה העומדות בפניהם, ובנוסף – מניבה לא פעם תשואה גבוהה באופן משמעותי למשכירים, עד כ 50% (!) יותר מהשכרה ארוכת טווח. נדמה כי כולם מרוויחים מכך – האמנם?

במשך מספר שנים, נהנו משכירי הדירות לטווח הקצר מפרשנות עצמאית מקילה של פקודת מס הכנסה בעניין השכרת דירות וחלקם אף נמנעו מלדווח לרשות על הכנסותיהם מהשכרה זו. לאחרונה, החלה רשות המיסים להתמקד במשכירי הדירות לטווח הקצר ולשם כך השיגה את רשימת המשכירים דרך אתרי ההשכרה ובאמצעי מודיעין אותם הפעילה.

התוצאה היא שלל זימונים למשכירי הדירות לרשות המיסים, לצורך בחינת סוגיות המיסים השונות ובכללם דיווח מלא התואם את פרשנות הרשות בעניין זה.

דיונים אל מול רשות המיסים מעלים פרשנות נוקשה מצד הרשות. פרשנות זו (שטרם פורסמה על ידה באופן רשמי) ויישומה בפועל, מורידה בצורה משמעותית את האטרקטיביות של השכרת דירה לטווח קצר, וכלל לא בטוח כי היא אכן משתלמת לטווח הארוך.

 הכנסה מעסק ולא השכרה למגורים

החוק בישראל מחיל על השכרת דירת מגורים בישראל מספר מסלולי מיסוי אטרקטיביים הכוללים פטור על הכנסה משכירות עד גובה כ 5,000 ₪ בחודש, תשלום מס סופי של 10% מגובה שכר הדירה (יצוין כי ככל ושכר הדירה גבוה מ5000 ₪ אזי המיסוי משולם החל מהשקל הראשון) ומסלול מס שולי של אדם באמצעות הגשת דו"ח שנתי.

מסלולי מיסוי אטרקטיביים אלו רלוונטיים בהשכרת דירה למגורים בלבד על ידי יחיד, אך אינם חלים על השכרה לטווח קצר.

רשות המיסים רואה בפעילות השכרת דירות לטווח הקצר כפעילות עסקית, הקרובה יותר לעולם התיירות מאשר למגורים, ובשל כך – היא חבה בשיעורי מס רגילים כעסק ותחייב פתיחת תיק במס הכנסה, הגשת דוח שנתי ותשלום מס הכנסה החל מהשקל הראשון.

בעניין זה יצוין כי לגישת רשות המיסים, גם בעלי דירות המשכירים את דירתם לשוכר משנה המשכיר את הדירה לטווח קצר – יחויבו במס מלא ולא יהיו זכאים למסלולי המיסוי האטרקטיביים החלים על השכרת דירה, כל זאת – למרות שלא השכירו בעצמם בפועל את הדירה לטווח קצר.

בשלב זה טרם ברורה גישת הרשות לגבי מיסוי דירה שכזאת בה בעל הדירה כלל לא ידע כי דירתו מושכרת בשכירות משנה לטווח קצר, אך ככל הנראה אין הדבר משנה.

נוסף על כך, במנגנון המתואר לעיל בו שוכר משנה משכיר את הדירה  בעצמו בשכירות קצרת מועד, מתעוררת השאלה האם תותר לו הוצאת השכרת הדירה או לא, שכן במקרים מסוימים, ההכנסה משכירות אצל בעל הדירה לא תיחשב עבורו כהכנסה לצרכי מס ולכן ספק אם ניתן יהיה להכיר בהכנסה זו כהוצאה לצרכי מס אצל שוכר המשנה.

נושא נוסף אשר אינו ברור עבור משכירי הדירות הינו הנפקת חשבוניות מס וקבלות לאורחים המתארחים בדירה, שכן התשלום עבור הדירה מתבצע דרך אתר התיווך להשכרת דירות שכאלה, כגון Airbnb – והאתר הוא אשר מנפיק קבלה עבור תקופת ההשכרה כולה הכוללת גם את עמלתו.

הכסף עצמו מתקבל לרוב בחשבון הפייפאל של משכיר הדירה עם כניסתם של האורחים לדירתו דרך האתר ולא על ידי האורחים, ולכן כלל לא ברור האם עליו להנפיק קבלה לאורחים ומה הדין לגבי הנפקת חשבונית מס? והאם עליו לכלול בסכום גם את עמלת האתר? הרי לא ייתכן ששני גופים שונים ינפיקו קבלות שונות עבור אותו המוצר או השירות בדיוק.

מס ערך מוסף – הבור הגדול

אם על הבעיות במס הכנסה ניתן להתגבר או לבלוע בשקט, רעידת האדמה האמתית מתרחשת דווקא בתחום המע"מ. נדמה כי המשכירים כלל אינם מודעים לנושא, וחופרים לעצמם בור מיסוי משמעותי.

העובדה כי השכרת הדירות לטווח הקצר נחשבת בעיני הרשות לעסק, מחייבת את המשכיר במע"מ על כלל עסקאותיו, אף אם מדובר בהשכרה לתושבי חוץ, שכן החוק היבש מעניק מע"מ בשיעור 0 בעסקאות עם תושבי חוץ רק לבתי מלון.

עם זאת, בפרקטיקה, קיימים פתרונות למייצגים השונים בתחום זה כיצד ניתן להפחית את שיעור המע"מ ל 0, אך לשם כך נדרש המשכיר להצטייד בחוות דעת מסודרת שכן אינו רשאי ליטול את הדין לידיו שכן עד היום טרם פורסמה עמדה כתובה ומפורשת של הרשות בעניין.

למרות פרשנות רשות המיסים בעניין, בפועל, נתקלים משכירי הדירות לטווח הקצר אשר ברשותם דירה אחת באו שתיים, בסירובה של מחלקת מס ערך מוסף לפתוח עבורם תיק עוסק מסודר ומכאן אף גדל יותר חוסר הוודאות בתחום זה.

רשות המיסים נמנעת כיום מפתיחת תיק במע"מ למי שמשכיר 2 דירות ומטה וזאת מחוסר רצונה לאפשר לו להזדכות על המע"מ אותו שילם כחלק מהוצאותיו העסקיות, והרי הדבר עומד בניגוד גמור להוראת הרשות בעצמה, וזאת גם במקרים בהם ההכנסה עולה על 98,707 שקלים בשנה – התקרה הקבועה לעוסק פטור

בעניין זה, בור המיסוי הגדול ביותר מתגלה רק בשעה בה בעל דירה המושכרת לטווח הקצר מעוניין למכור את הדירה תוך קבלת הטבות המס הניתנות במכירת דירת מגורים ובפטור ממע"מ. בשל העובדה כי המדובר בעסק להשכרת דירות לגישת רשות המיסים, נחשבת הדירה כמלאי עסקי ומשכך, אינה זכאית להטבות כל שהן, להם זכאי רק יחיד ע"פ החוק, והיא תמוסה באופן מלא במס רווחי הון ובמע"מ בעת מכירתה, בשיעור מצטבר של כ 38% מס על הרווח ואף יותר, במקרה בו תסרב הרשות להכיר במע"מ כחלק מסכום הרכישה הראשונית של הדירה, אשר נרכשה בתחילה שלא במסגרת העוסק ולא שולם מע"מ בגינה.

מעבר לכך, חשוב לציין כי רכישת דירה לצורך השכרתה בשכירות קצרת מועד תחויב אף היא, ככל הנראה, במע"מ.

גם אדם אשר השכיר את דירתו בהשכרת קצרת מועד ופסק מלעשות כן, עלול למצוא עצמו נדרש לשאת בתשלום מס משמעותי, כאמור, וזאת אף אם לא מכר את דירת המגורים שכן פקודת מס הכנסה מתייחסת לאדם המחזיק במשך שנתיים בנכס הנחשב עבורו בעבר כמלאי עסקי ואשר אינו משמש עוד לצורך העסק, כאילו נרכש מהעסק על ידו באופן פרטי ומשכך חייב במס רעיוני כאילו בוצעה מכירה בפועל, ומכאן מובן כי גם התנהלות שכזו אינה פותרת את בעיית המיסוי ועליה להיבחן לעומק בצורה מקצועית.

About the Author: