>>מנייה בטוחה: מיסוי מכירת מניות באיגוד מקרקעין

מנייה בטוחה: מיסוי מכירת מניות באיגוד מקרקעין

מאת עו"ד איתי ברכה 14/08/2017

הגדרתו של ארגון כאיגוד מקרקעין רלוונטית בעיקר לאופן מיסויו. מהו איגוד מקרקעין? מהם התנאים להיחשבותו ככזה? כיצד הוא ממוסה? והאם איגוד מקרקעין זכאי להטבות המנויות בחוק מיסוי מקרקעין?

איגוד מקרקעין הוא תאגיד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין, למעט מזומנים, מניות ומיטלטלין שאינם משמשים בייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אך טפלים למטרותיו. חוק מיסוי מקרקעין(להלן: החוק) קובע כי כל פעולה שנעשית בזכויות האיגוד חייבת בדיווח למנהל מיסוי מקרקעין ובתשלום מס לפי סע' 7 לחוק מיסוי מקרקעין.

כדי לקבוע האם חברה היא "איגוד מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין, יש לזהות את כל נכסי החברה, להבחין בין הנכסים שלה הכלולים בהגדרת זכויות במקרקעין, לנכסים אחרים שאינם נכסי המקרקעין, לרבות לגבי נכסי חברות הבת של החברה.

באם יתברר כי לאיגוד יש, לצד בנוסף נכסי המקרקעין, נכסים נוספים המשמשים לייצור הכנסה והם משמשים להשגת מטרתו העיקרית של האיגוד, אזי עולה כי לא מדובר באיגוד מקרקעין.

בהחלטת מיסוי 38/07 שכותרתה: הוצאת בית מלון מהגדרת איגוד מקרקעין, נקבע כי חברה בעלת זכויות במקרקעין ובית מלון פעיל שהושכר לחברה מנהלת, אינה איגוד מקרקעין משום שבית המלון, כולל הציוד המשמש לפעילותו השוטפת מהווה , לכל הפחות, 75% מנכסי החברה והציוד משמש ליצור הכנסה שאינה טפלה למטרות העיקריות של האיגוד.

כיצד ממוסה איגוד מקרקעין?

כאמור, החוק קובע כי פעולות שנעשו בזכויות האיגוד מחייבות דיווח למנהל מיסוי מקרקעין ובתשלום מס לפי סע' 7 לחוק. החוק מגדיר כי מכירת מניות באיגוד מקרקעין תיחשב לרווח הון, משל בוצעה מכירה של נכס.

על מכירת או הנפקת מניות באיגוד מקרקעין, יוטל מס שבח ועל הקונה תושת שומת מס רכישה, כאילו נמכרו המקרקעין עצמם. עקרון זה כונה 'עקרון השיקוף', והוא נועד להשוות את מכירת המניות למכירת המקרקעין. חריג לכלל זה הינה הקצאת פרורטה, חלוקת דיבידנד בין בעלי המניות ביחס ישיר למספר המניות בהם הם מחזיקים, בה לא  שונו שיעורי ההחזקה בחברה, ופעולות באיגוד מקרקעין בחברות ציבורית, חברות הנסחרות בבורסה.

מכירת מניות, הסבתן או המחאת זכויות באיגוד מקרקעין ייחשבו, לאור האמור, למכירת מקרקעין הטעונה דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין, מע"מ ומס הכנסה במסגרת הדו"ח השנתי. המניות ימוסו במס רכישה ובמע"מ, כאשר שווי הרכישה של המניות ייקבע ביחס ישיר לשווי הקרקע נשוא ההקצאה(ולא לפי השווי הנקוב, השווי המקורי) שנקבע בהסכם המניות. המיסים יוטלו על שווי המקרקעין של האיגוד בו מבוצעת הפעולה ולא על שווי המניה. לעניין שומת מס שבח יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודת מס הכנסה(להלן: הפקודה) בשינויים המחויבים לפי העניין.

נגזרת מעניין זה היא כי הרשות עורכת שומות מס רכישה בהתאם למרכיבי הקרקע, אשר ככלל נאמד עפ"י מספר היחידות לבנייה ו/או מספר המטרים לבנייה במקרקעין. בנוסף, קיים חיוב במע"מ בגין הפעולה. לפיכך, קיימת חשיבות לבחינת סיווג הארגון.

מצב זה אינו מתקיים כאשר הכסף שנכנס בעקבות הנפקת המניות מוזרם ישירות לחברה ולא מחולק לבעלי המניות, או אז לא יחויב האיגוד בתשלום מס רכישה ובתשלום מע"מ.

אין מניעה עקרונית שחברה קבלנית תיחשב לאיגוד מקרקעין, אף אם המקרקעין שלה מוחזקים כמלאי עסקי ובמקרה כזה תהא מכירת מניות כפופה לחוק. פעולה כאמור תהיה חייבת מס שבח, אלא אם יינתן פטור לפי סעיף 50 לחוק. בנוסף הפעולה תהיה חייבת מס מכירה, מס רכישה, ובמקרים מסוימים גם במע"מ.

במקרים מסוימים עשויה הפעולה להיות חייבת במס הכנסה. ההוראות בפרק ה2 לעניין מיזוג, העברת נכסים ופיצול אינן חלות על איגודי מקרקעין, למעט חריגים שהורחבו בתיקון 123 לפקודה. מס רווחי הון אינו חל על פעולה באיגוד מקרקעין.

אין הוראות ספציפיות לגבי איגודי מקרקעין לעניין היטל השבחה. לכן פעולה באיגוד אינה צריכה להיחשב כ"מימוש זכויות" המחייב תשלום היטל השבחה.

חישוב גובה המס יהא בכפוף להוראות החוק האמורות בסעיפים 88-91 לפקודה.

לעניין מע"מ, נציין כי לא בכל עסקה יחול מע"מ ויש לבחון כל עסקה לגופה ע"מ לבחון אפשרות לפטור

ניכויים והטבות

לפי סעיף 39 לפקודה במכירת מניות באיגוד מקרקעין, יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה לשם קביעת סוג השבח, באם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה.

לפי סעיף 62 לחוק, מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס, בדיקת הפטור הינה וחישוב השבח לפי עקרונות רווח הון(מס הכנסה).

About the Author: