>>קבלני תמ"א 38 – ראו הוזהרתם – המיסוי מאחוריכם

קבלני תמ"א 38 – ראו הוזהרתם – המיסוי מאחוריכם

מאת עו"ד איתי ברכה 16/08/2017

המושג תמ"א 38 פרץ לחיינו לפני מספר שנים, ומאז – מסרב לרדת מהכותרות. המדובר כמובן בתכנית מתאר ארצית שתכליתה לחזק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן מפני רעידות אדמה.

במסגרת התוכנית, שיש רבים שיאמרו שהתרחקה מרחק רב ממטרתה המקורית, מתאפשרות תוספות בנייה, הרחבת הדירות ב-25 מ"ר (לרוב לצורך ממ"ד), עיצוב ושיפוץ המבנה, התקנת מעלית ומחסנים במבנה ותשלום הוצאות הקשורות לשיפוץ לפי תכנית החיזוק, תוך מתן הקלות מס.

ניתן לחשוב כי במרבית המקרים, מאחורי פרויקט התחדשות עירונית (שתמ"א 38 הוא אחד מהסוגים הקיימים) עומד קבלן בנייה האוסף את חתימותיהם של דיירי הבניין ויוצא לדרכו לבנייה. לא כך היא.

האדם שמרים את הכפפה ואוסף את החתימות עשוי למעשה להיות כל אדם –  החל מקבלן בנייה וכלה באדם מן הרחוב. לאמיתו של דבר, ברבים מן המקרים אספן החתימות איננו קבלן הבנייה, אלא רק האדם שמוכר לקבלן הבנייה את זכויות הבנייה בנכס.

במקרים כגון אלה, הוראת ביצוע עתידית של רשות המסים הופכת את העניין למורכב הרבה יותר, מאחר וכבר עכשיו רשות המסים מתייחסת אל העניין כאילו הייתה הוראת הביצוע תקפה ועומדת.

ניתן להמחיש זאת באמצעות הדוגמה הבאה:

יזם כלשהו מחתים את דיירי הבניין על חוזי תמ"א 38. לאחר איסוף החתימות (לצורך תמ"א 38 נדרשות חתימותיהם של 66% מדיירי הנכס), היזם, שאיננו קבלן בנייה, הולך ומוכר את החוזים (וממילא גם את זכות הבנייה) לקבלן הבנייה בסכום של 2,000,000 ₪ (נניח, לצורך העניין, כי שווי זכויות הבנייה הינו 20,000,000 ₪).

בשלב זה, היזם מוכר למעשה זכויות בנייה במקרקעין, ולכן אמור – לכאורה – לשלם מס על פי חוק מיסוי מקרקעין.

אולם, ייתכן מאוד כי פקיד השומה יראה את אותו יזם כמי שעושה עסקה אקראית בעלת אופי מסחרי, ולכן עלול היזם למצוא עצמו משלם מס שולי בשיעור של עד 47% (!).

הצד הרוכש – קבלן הבנייה – יחויב במס רכישה של 5% (במידה והוא עומד בתקנה 2(1א) בתקנות מס רכישה שמדברת על מכירת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים – מרבית עסקאות התמ"א המוכרות)

כאן מגיעה נקודת המפנה – אם עד היום בעסקאות כגון זו, מס הרכישה היה מחושב לפי שווי העסקה, דהיינו- התמורה החוזית –  כיום מתחילה רשות המסים לחשב את מס הרכישה לפי שווי השוק האמיתי של זכויות הבנייה.

כשאנו משליכים זאת על הדוגמה לעיל, נמצא כי במקום לשלם מס רכישה בגובה 100,000 ₪, קבלן הבנייה ייאלץ לשלם מס רכישה בגובה 1,000,000 ₪!

זאת ועוד – עדיין עומד בפנינו השלב השני שעלול להפעיל 'כפל מס' על הקבלן. הכיצד? כאשר הקבלן יתקשר עם הדיירים בעסקת התמ"א בגין המכירה, יפעילו הדיירים את הפטור המגיע להם מכוח חוק מיסוי מקרקעין ואילו הקבלן ישלם שוב מס רכישה בגין שווי זכויות הבנייה שהוא רוכש.

מגמה זו של רשויות מיסוי מקרקעין, עוד בטרם נכתבה הוראת ביצוע מחייבת בנושא, אמורה להדליק נורה אדומה בפני אספני חתימות מאחר ולנגד רשויות מיסוי מקרקעין עומד עקרון שווי שוק הגובר על התמורה החוזית.

About the Author: