>, מיסוי מקרקעין>מוכרים נכס המצוי מחוץ לישראל? כדאי שתיערכו מראש

מוכרים נכס המצוי מחוץ לישראל? כדאי שתיערכו מראש

מאת עו"ד איתי ברכה 19/11/2017

בשנים האחרונות תופס תאוצה טרנד רכישת דירות להשקעה בחו"ל, ע"י ישראלים החיים בישראל. רבים מהם משכירים את הדירות למשך מספר שנים ולאחר ששווי הדירה עולה הם מוכרים את הנכס. תושב ישראל המוכר דירה מחוץ לישראל עשוי להתחייב במס בשתי המדינות. עם זאת, במקרים מסוימים, תושב ישראל יהיה פטור ממס בישראל, או לחילופין יוכל לקבל זיכוי מס זר ששולם בחו"ל. באילו מקרים יהא היחיד פטור מתשלום מס רווח הון בישראל? מה קובע החוק ביחס למכירת מתנה שנתקבלה? כיצד מחושבת שומת המס? מה כדאי לעשות בטרם רכישת דירה או מכירתה בחו"ל?

רווח הון הוא הסכום שבו עולה התמורה המתקבלת ממכירת הנכס על הסכומים שהוצאו לשם רכישתו, החזקתו, השבחתו ומכירתו של הנכס ובניכוי הפחת בגינו (יתרת המחיר המקורי). המס על רווח הון נגבה בעקבות מכירת הנכס. סע' 89(ב)(1) לפקודת מס הכנסה(להלן: הפקודה) קובע כי מס רווח הון יחול על תושב ישראל שהפיק הכנסה שנצמחה בישראל או מחוצה לה.

חשוב לציין כי מכיוון שמדובר בעסקת מכר של דירה המצויה מחוץ לישראל, לא חלים ההקלות והפטורים, האמורים בהוראות חוק מיסוי מקרקעין(שבח ורכישה).

ישנם מצבים בהם תושב ישראל יהא פטור מתשלום מס בישראל, בגין הכנסות בחו"ל. אם תושב ישראל מוכר נכס בחו"ל, תוך שהוא זכאי לפטור מכוח הוראות סעיף 97(ב) לפקודה מתוקף היותו עולה חדש, תושב חוזר ותיק או תושב חוזר, כהגדרתם בפקודה, ואזי במקרה כזה, רווח ההון לא יחויב במס רווח הון בישראל.

אמנות מס

ככל שמדובר בדירה, הרי שבהתאם למרביתן של אמנות המס עליהן חתומה ישראל, זכות המיסוי הראשונה בעסקת מכר כזאת ניתנת למדינת המקור – המדינה שבה מצויים המקרקעין, ואילו זכות המיסוי השיורית ניתנת למדינת התושבות של המוכר.

כך, לדוג', באמנת המס שבין ישראל לגרמניה, מדינה בה ישראלים רבים רוכשים דירות להשקעה, נקבע כי זכות המיסוי הראשונית הינה של מדינת המקור. החוק הגרמני קובע כי רווחי הון ממכירת נכסי נדל"ן שאינם מסחריים, לאנשים פרטיים- פטורים ממס, למעט מקרים בהם רווח ההון נחשב לרווח ספקולטיבי כלומר שמכירת הנכס בוצעה טרם תמה תקופת המינימום הקבועה בחוק. שיעור המס במקרה בו יחשב הרווח לספקולטיבי יהיה זהה לשיעור המס השולי על היחיד. כך יוצא כי החוק הגרמני, הנוח מאוד למוכרי דירות, יחול גם על ישראלים אך אותם ישראלים יאלצו לשלם את מלוא מס רווחי ההון בישראל, שכן לא שילמו מס במדינה בו נמכר הנכס.. 

מכירת נכס הניתן בירושה או במתנה

סעיף 88 לפקודה קובע כי במקרה בו הנכס הנמכר הינו נכס שניתן בירושה או במתנה, העלות המקורית של הנכס הנמכר על ידי תושב ישראל, היא למעשה העלות של הנכס למוריש או לנותן המתנה. מדובר בעיקרון "שימור המס" או "רציפות המס", לפיו מקבל הירושה או המתנה נכנס לנעלי המוריש או הנותן, והוא משלם את המס על כלל רווח ההון עד יום המכירה.

כל זאת יתקיים, אלא אם נותן המתנה או המוריש הינו תושב חוץ. במקרה כזה, ניתן, בתנאים מסוימים, להגיש בקשה לרשות המסים לפרי-רולינג ב"מסלול ירוק", לראות בשווי השוק של הדירה במועד קבלתה כעלותה לצורכי מס בידי המוכר, מנגנוןstep up "". לפי מנגנון זה רשות המסים תראה את היורש או מקבל המתנה מתושב החוץ, כאילו קנה את הנכס בהתאם לשווי השוק שלו ביום קבלתו. מבחינה מעשית, מנגנון ה-step up גורם לתוצאה לפיה יוטל מס בישראל רק בגין הרווח שיצמח ממועד הקבלה והלאה.

רשות המסים פרסמה את טופס 905, טופס המאפשר למקבל ירושה או מתנה ליהנות ממחיר חדש ויום רכישה חדש לנכס שזה עתה קיבל בדרך של Step Up .

חישוב שומת המס

בהתאם להוראות סעיף 91(ב1) לפקודה, כך יחושב שיעור מס רווח ההון בו יחויב המוכר:

  • עבור רווח ההון האינפלציוני – המוכר אינו חייב במס רווח הון.
  • עבור רווח ההון הריאלי – יחויב המוכר במס רווח הון. ההון הריאלי יחושב ע"פ חישוב לינארי, לפי יחס התקופות:

    • חלק רווח ההון הריאלי שנצמח ממועד רכישת הכנס ועד ליום 31/12/2002 יחויב בשיעור המס השולי.
    • חלק רווח ההון הריאלי שנצמח בין 1/1/2003-31/12/2011 יחויב במס רווח הון בשיעור 20%.
    • חלק רווח ההון הריאלי שנצמח מיום 1/1/2012 ועד למועד מכירת הנכס, יחויב במס רווח הון בשיעור 25%.
  • רווח ההון הכפוף למיסוי יחושב כהפרש בין התמורה המשולמת למוכר לבין העלות המופחתת של הכנס, המחיר ששולם בניכוי הפחת. בנוסף, ניתן לקזז מרווח ההון הוצאות שונות.

כיצד ניתן להיערך בצורה המיטבית לקנייה או מכירה של דירה בחו"ל?

במקרה של מכירת נכס שהתקבל במתנה או בירושה ניתן להגיש טופס 905, ע"מ לגרום לכך שיוטל העסקה מס בישראל רק בגין הרווח שיצמח ממועד הקבלה והלאה. עם זאת, קיימים סימני שאלה רבים ביחס להוראות השונות בהפעלת מנגנון זה מול רשות המסים, מה גם שהטיפול בטופס זה אורך, לעתים רבות, זמן רב. מכאן שיש להיוועץ בעו"ד המתמחה במיסוי ע"מ שיטפל בהגשת הטופס באופן המיטבי וכן יפעל ע"מ לקצר את הביורוקרטיה, במידת האפשר.

כמו כן, אמנות המס עליהן חתומה ישראל יוצרות, כאמור, מצב לפיו יחיד המוכר דירה בחו"ל כפוף לדיני המיסוי המקומיים. אם כן, עוד בטרם רכישת נכס בחו"ל כדאי להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום מיסוי בינלאומי שיוכל לייעץ לכם היכן כדאי לכם לרכוש דירה, בהתאם לדיני המיסוי של אותה המדינה ובהתאם לאמנת המס שלה מול ישראל.

About the Author: