שוק הנדל"ן במדינת ישראל נמצא בעלייה מתמדת והיקף העסקאות בשוק זה הולך ומתרחב עם הזמן

נכון להיום, מחירי הנדל"ן צפויים לעלות עוד ועוד ולא נראה באופק פתרון מציאותי לצינון השוק. בשנים האחרונות, עקב מחירי הדירות החדשות הגבוהים, עלה הביקוש לדירות יד שנייה באחוז ניכר מאוד וכך גם שווים. לאור מצב זה, יזמי נדל"ן רבים אשר הבינו את הפוטנציאל העצום הגלום בשוק הדירות המשומשות, החלו להשקיע בשוק זה.

נקודת המוצא של יזמים אלו הייתה כי אנשים מעדיפים דירה משופצת ובמצב טוב על פני דירה ישנה ומוזנחת ומוכנים לשלם בעבורה יותר, במגבלות תקציבם. כמו"כ דירה משופצת ומתוחזקת תימכר, להערכתם, בפרק זמן מועט יותר.

שיטת עבודתם של יזמים אלו היא רכישת דירות מגורים מאנשים פרטיים, שיפוצן ומכירתן בסכום גבוה יותר מסך עלות הדירה ועלות השיפוץ יחד וזהו מקור הרווח עבורם.

ע"מ לאפשר רווחיות בשוק זה, כאמור, חוקקה הכנסת את סעיף 5(ב) לחוק מע"מ

סעיף זה קובע כי במקרה בו עוסק במקרקעין רוכש דירת מגורים מאדם פרטי ומוכר אותה לצד ג' הוא יחויב במע"מ רק על ההפרש בין סכום המכירה לסכום הקנייה (הרווח ברוטו) ולא על כל תמורת הדירה.

בלא סעיף זה, אטרקטיביות ההשקעה בדירות יד שנייה, כאמור, הייתה יורדת באחוז ניכר ואף אולי לא הייתה קיימת כלל שכן התשלום למע"מ על מלוא התמורה המתקבלת ממכירת הדירה, לרוב, היה גבוה יותר מהרווח אותו הפיק היזם מהשבחת ערך הדירה.

מס על מכירת דירה – מהן אמנות מס עליהן חתומה מדינת ישראל? >>>

סעיף זה, תומך בטענה הגיונית נוספת כי לרוב, הדירה נרכשה מראש במטרה למכרה ולכן יש להימנע מגביית כפל מס בעבורה.

חשוב לזכור כי סעיף זה חל רק על עוסק במקרקעין ולא אדם פרטי וכמו"כ כי מדובר בדירת מגורים בלבד ולא בנכס אחר.

סוגיית דירת המגורים עלתה לדיון בבימ"ש בע"מ 1169/07 בעניין אוסיף אשר רכשה מאדם פרטי מגרש ובנתה עליו דירות מגורים אותם מכרה לצדדים שלישיים תוך טענה כי המע"מ המתחייב מהעסקה הוא רק על הרווח שהתקבל מהמכירה (ההפרש בין סכום המכירה לסכום הקנייה). בית המשפט קבע כי הסעיף חל רק במקרה בו נרכשה דירת מגורים קיימת ולא במקרה בו נרכשה דירה פוטנציאלית לבנייה אשר אינה קיימת בפועל. בכך, צמצם בית המשפט את תחולת הסעיף.

למרות זאת, אנו רואים כי סעיף 5(ב) נועד להגן על העוסקים במקרקעין ולאפשר את אטרקטיביות העיסוק בתחום הדירות מיד שניה.

חשוב לזכור, כי ככל מכירת דירה, יש לערוך חוזה מכר אשר יקיף את קשת הנושאים הרחבה הכרוכה ברכישה / קניית דירה וע"כ מומלץ בכל מקרה, להיוועץ בעו"ד מומחה ובקיא בתחום הנדל"ן לייעוץ וליווי המכירה/ הרכישה.

חזרה למאמרים >