אחד מעקרונות העל, כידוע, בתורת הכלכלה הוא "היצע וביקוש". ע"פ עקרון זה, הגורם לפיו נקבע מחירו של מוצר או שירות הוא הביקוש לאותו המוצר לעומת ההיצע בשוק של אותו המוצר.

עקרון זה תקף גם בשוק הנדל"ן. ככל שיש יותר דירות מוצעות ופחות ביקוש, כך יורד המחיר וכן להפך.

כחלק מניסיונות המדינה לצנן מעט את שוק הנדל"ן ולאפשר אפשרויות מגורים זולות לשכבות החלשות ולמעמד הביניים, חוקקה הכנסת את הפרק השביעי בחוק עידוד השקעות הון – המקנה הטבות מס ליזמים הבונים בניינים להשכרה מתוך מטרה לפקח על מחירי השכירות וכן להגדיל את היצע הדירות להשכרה בשוק ובכך לגרום להורדת מחירים. בניית בניינים אלו יכולה להתבצע בכל מקום בארץ.

במסגרת מדריך זה ננסה להסביר מעט על ההטבות להם זוכה היזם, את התנאים לקבלתם וכמו"כ את הפרוצדורה אותה יש לעבור בדרך לאישור פרויקט שכזה.

הפרק השביעי לחוק מציב תנאים מצטברים לקבלת ההטבות:

התנאי הראשון קובע, כי לפחות מחצית משטח רצפות הבניין ומחצית הדירות בבניין ייועדו להשכרה למגורים. החוק אינו קובע כי כל הבניין ישמש להשכרה וזאת, מתוך רצון להפוך את העסקה לאטרקטיבית בעיני היזם ולסייע לו במימון פרויקט שכזה.

התנאי השני קובע כי תקופת ההשכרה המינימאלית תהיה בת חמש שנים מתוך שבע השנים שלאחר תום הבניה. חשוב לציין כי על הדירות להיות מושכרות בפועל בתפוסה של לפחות 90%. 5 שנות ההשכרה נמנות לגבי כל הדירות בבניין יחד, כך שניתן לצרף דירות שונות למניין. לעומת זאת, לא ניתן לערוך חוזה השכרה עם אופציה לרכישה בתום התקופה במחיר מוזל.

התנאי השלישי קובע כי הבניין יכלול לפחות שש דירות המיועדות להשכרה.

התנאי הרביעי קובע כי הדירות לא יושכרו לבעלי המניות או בני משפחותיהם.

ע"פ תיקון 69 לחוק נקבע תנאי נוסף, חמישי, הדורש כי תכנית הבנייה לבניין אושרה החל מה 01/01/2009 או לחילופין, התכנית אושרה עוד לפני תחילת 2009 אך הדירות הושכרו לראשונה לאחר תאריך זה או לחילופין, החלק המושכר בבניין הושכר לראשונה לפני שנת 2009 לתקופה שלא פחתה מחמש שנים ולאחר תחילת שנת 2009 ובתום תקופת ההשכרה, הושכר, כולו או חלקו אך לא פחות ממחצית משטחו לתקופת השכרה נוספת של חמש שנים ומעלה.

התנאי השישי קובע כי גובה דמי השכירות לא יעלו על 6200 ₪ בחודש בממוצע, בהתחשב בכל הדירות באותו הבניין, כאשר לדירה מרוהטת יתווסף לתקרה 10% מעל דמי השכירות. באזורי פריפריה אין הגבלה כלל על דמי השכירות. הטבות המס יינתנו רק על השכירות ולא על השירותים הנלווים, אולם, הבדיקה לצורך עמידה בתנאי גובה דמי השכירות תיעשה על סה"כ תקבולים מהשוכר (כולל תשלום על שירותים נלווים).

לשם אישור קבלת ההטבות, נדרש היזם לעבוד פרוצדורה הכוללת עמידה בכל התנאים לעיל, הגשת בקשה למנהלת מרכז ההשקעות על גבי טופס בקשה הנמצא באתר משרד התעשייה התעסוקה והמסחר והצגת תכנית עסקית, ככל שתידרש.

הבקשה תיבדק על ידי הגורמים המקצועיים במרכז ההשקעות והמנהל המקצועי הרלוונטי, לאחר סיום בדיקת הבקשה, תובא התכנית לדיון בפני מנהלת מרכז ההשקעות ולאחר אישור התכנית על ידי המנהלה, מועבר ליזם כתב אישור אשר מקנה לו את המענקים הקבועים בחוק, בכפוף לעמידה בתנאי כתב האישור ונספחיו.

כאמור, יזם העומד בכל התנאים, אשר מקבל את אישור מרכז ההשקעות, זוכה להטבות מס רבות:

ראשית, על הדירות יחול שיעור פחת מואץ של 20% שנתי – למעט הקרקע. שנית, שיעורי המס אותם ישלם היזם על הכנסה מהשכרה ומכירה יהיו נמוכים מהרגיל, אך שיעורם שונה בין יחיד לחברה. בנוסף, היזם יהיה פטור ממס רכישה החל משנת המס שקדמה לשנה בה נוצקה התקרה הראשונה בבניין וכמו"כ יקבל פטור ממע"מ עסקאות בעת מכירת הדירות ופטור ממע"מ שכירות בתנאי שחוזה השכירות לא עולה על עשר שנים. לשר הפנים ניתנה סמכות לפטור הקמת בניין להשכרה או חלקו מאגרת היתר בנייה.

חזרה למאמרים >