מיסוי מקרקעין – המדריך

אם אתם לקראת מכירה או קניה של נכס מקרקעין, אל תשכחו לקחת בחשבון את מיסוי המקרקעין שמוטל על שני הצדדים

משרד עו"ד מס ברכה ושות' עונים על כל השאלות בנוגע למיסוי מקרקעין, ואיך מפחיתים אותו למינימום

חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק שנכנס לתוקף עוד בשנת 63', ועבר מאז הרבה מאוד גלגולים. החוק עוסק במיסוי גם של הצד המוכר וגם של הצד הקונה, ולכן הוא מורכב משני מיסים: מס שבח ומס רכישה. רק לאחר שהמיסים האלו משולמים, ניתן לרשום את עסקת המכירה בלשכת רישום המקרקעין בטאבו ולסגור את העסקה.

אז מה זה מס רכישה, מה זה מס שבח, איך מפחיתים את המיסים ומתי יש לשלם היטל השבחה? כל הפרטים במדריך הבא!

מהו מס רכישה?

כשאנחנו רוכשים דירה או נכס מסחרי, אנחנו צריכים לשלם מס מסוים למדינה – זה נקרא מס רכישה. גובה המס משתנה מנכס לנכס, והוא מהווה שיעור מסוים מתוך שווי הקניה.

בנכסים מסחריים שאינם דירות מגורים, גובה המס הוא קבוע – 6% משווי הרכישה. לעומת זאת, כאשר מדובר על דירת מגורים, שיעור המס מדורג לפי שווי הדירה. מדרגות המס ברכישת דירה למגורים מתעדכנות פעם בשנה – ב16 בינואר – ואת המס יש לשלם תוך 50 יום ממועד החתימה על ההסכם, ישירות למס הכנסה.

במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מהמס הזה, או הקלות מסוימות. למשל, אם זוהי דירתכם הראשונה והיחידה, תשלמו סכום נמוך משמעותית ואף תקבלו פטור מתשלום. לעומת זאת, אם אתם רוכשים דירה נוספת – כלומר דירה להשקעה – גובה המס יהיה גבוה משמעותית, ויש לקחת אותו בחשבון לפני הרכישה!

מהו מס שבח?

גם כשאנחנו מוכרים דירה או נכס מסחרי, אנחנו צריכים לשלם מס מסוים למדינה – מס שבח, שמוטל על רווח ההון שעשינו בעת מכירת זכות מקרקעין. כלומר, אם קנינו את הדירה בסכום של X שקלים, ומכרנו אותה כעבור מספר שנים בסכום של X+Y שקלים, עלינו לשלם מס של 25% על ההפרש (ה-Y של המשוואה).

יש לכך הגיון מסוים: השבח נחשב להכנסה נוספת, ולכן יש לשלם עליה מס הכנסה כמו כל הכנסה אחרת. גם כאן, ישנם תנאים מסוימים המאפשרים פטור והקלות במס; כמובן, אם לא היה רווח כלל ואף הפסד, אין צורך לשלם את מס השבח.

מהו היטל השבחה?

ואם זה לא הספיק, הנה עוד מס במסגרת מיסוי מקרקעין: היטל השבחה. זהו תשלום חובה הנופל על בעל מקרקעין במקרה שהוועדה המקומית אישרה תכנית בניה המביאה לעלייה בשווי המקרקעין. לדוגמה, אם אושרה האפשרות להוסיף חדר בגג הדירה, המשמעות היא שערך המקרקעין עולה – גם אם לא ניצלתם את האפשרות הזו. הנכס הושבח, ולכן עליכם לשלם היטל השבחה; גובה ההיטל הוא כמחצית מעליית השווי של המקרקעין.

מהו התיקון לחוק מקרקעין?

אם אתם משפרים דיור (כלומר, מוכרים את הדירה הנוכחית שלכם ורוכשים אחת חדשה), יכול להתרחש מצב בו הדירה שלכם עוד לא נמכרה, בעוד הדירה החדשה כבר נרכשה – ואז אתם כביכול מחזיקים שתי דירות וצריכים לשלם מס רכישה גבוה. כדי שזה לא יקרה, נוצר תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו תוכלו להחזיק בשתי דירות מגורים במשך שנה וחצי ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה מבחינת מיסוי.

לקראת עסקת מקרקעין מורכבת? התייעצו עם צוות המומחים!

חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מסועף שמתעדכן ללא הרף בהתאם לשוק הנדל"ן, וכולל תנאים מסוימים שיכולים להוריד משמעותית את גובה המיסוי. לכן, בין אם אתם מוכרים או קונים נכס, תמיד כדאי לקבל ייעוץ מקצועי של עורך דין המומחה בתחום המקרקעין, כדי שתשלמו את המס הנמוך ביותר!

משרד עו"ד מס ברכה ושות' הוא אחד המשרדים המובילים בישראל בתחום המיסים עם התמחות נקודתית במיסוי מקרקעין. המשרד מונה אנשי מקצוע מומחים עם ידע מעמיק בתחום דיני המס, ניסיון רב שנים ומקצועיות בלתי מתפשרת.

למשרדנו ניסיון מקצועי רב-שנים בניהול והובלת מגוון רחב של הליכים בתחום מיסוי המקרקעין, לרבות מתן חוות דעת מקצועיות, עסקאות רכישה וקומבינציה, המרה, תמ״א 38, פינוי בינוי, ועוד. נוסף על כך, לצוות המשרד התמחות ייחודית בתכנון מבני מס יצירתיים במטרה להפחית את חבות המס של לקוחותינו למינימום האפשרי

במסגרת השירות המקצועי אותו מעניק המשרד, עובר המשרד על חישובי מס אשר נעשו ללקוחות ע"י משרדים שונים ואף על שומות מס אשר שולמו בארבע השנים האחרונות ובמקרים רבים מצליח להפחית באופן ניכר את חבות המס.

המשרד גם משמש כיועץ עבור משרדי עורכי דין רבים העוסקים בתחום המקרקעין בליווי מיסוי עסקאותיהם המורכבות וכן בליווי והדרכה לחישוב חבות המס בעסקאות מקרקעין.
אם אתם לקראת קניה או מכירה של נכס וזקוקים לחוות דעת מקצועית, אנחנו מזמינים אתכם ליצור קשר ולקבל ליווי מלא והדרכה בכל תהליך המיסוי.

< חזרה לתחומי העיסוק